Недвижимость в Дубае и налоговые органы России: что важно знать собственнику

Купили недвижимость в Дубае. Может ли об этом узнать российская налоговая?

Представим обычную ситуацию.

Предприниматель несколько лет назад приобрёл квартиру в Дубае. Возможно, для семьи. Возможно, как инвестицию или для сдачи в аренду.

Покупка оформлена, деньги переведены, документы в порядке. Собственник продолжает заниматься бизнесом и не ожидает никаких вопросов.

Но однажды приходит запрос из российской налоговой: предоставить сведения о сделке, стоимости недвижимости, полученных доходах или проведённых расчётах.

Ещё недавно такой сценарий многим казался маловероятным. Теперь это реальность.

28 октября 2026 года РБК сообщил, что российские налоговые органы начали направлять запросы по сделкам с недвижимостью в ОАЭ, прежде всего в Дубае. По информации налоговых консультантов, речь идёт об операциях начиная с 2023 года.

По сообщениям консультантов, речь пока шла о десятках запросов, а не о проверке всех владельцев недвижимости.

Но сам факт показателен: зарубежную недвижимость уже нельзя рассматривать отдельно от банковских счетов, налогового резидентства и общей структуры владения активами.

Разберёмся, что действительно известно налоговым органам, какие обязанности могут возникнуть и почему способ оформления недвижимости имеет значение.

Откуда налоговые органы России получают информацию о недвижимости в ОАЭ?

Начнём с важного различия.

Россия и ОАЭ участвуют в международном автоматическом обмене финансовой информацией по стандарту CRS (Common Reporting Standard).

В рамках этого механизма банки и другие финансовые организации собирают сведения о счетах клиентов, являющихся налоговыми резидентами соответствующих иностранных юрисдикций.

Но автоматический обмен финансовой информацией и автоматическая передача сведений о недвижимости — не одно и то же.

CRS касается финансовых счетов, определённых остатков и категорий доходов. Он не является международным реестром квартир, вилл и коммерческих объектов.

Более того, ФНС России в комментарии РБК отдельно подтвердила: автоматический обмен с ОАЭ информацией о доходах от использования или продажи недвижимости в настоящее время не предусмотрен.

Как же тогда сведения попадают к налоговым органам? Существует несколько возможных каналов.

Первый — обмен информацией по запросу. Если у налогового органа есть предусмотренные законом основания, он может обратиться за информацией в другую юрисдикцию через установленные механизмы международного сотрудничества.

Второй — передача сведений по инициативе иностранной стороны. В определённых случаях информация может передаваться без предварительного индивидуального запроса.

Третий — финансовая информация. Данные о банковских счетах и определённых финансовых операциях могут стать основанием для дополнительных вопросов об источниках средств или полученных доходах.

Четвёртый — другие источники. Это могут быть сведения правоохранительных органов, открытые данные и иные законно доступные информационные массивы.

Например, международное расследование Dubai Unlocked в 2024 году показало, насколько подробной может быть информация о владельцах недвижимости Дубая.

При этом точный источник данных, использованных в октябрьских запросах ФНС, публично не установлен.

Отсутствие автоматической передачи сведений о самой недвижимости не означает, что информация об объекте не может стать доступной налоговым органам.

Что именно может заинтересовать российскую налоговую?

Сам факт покупки зарубежной недвижимости не означает нарушения законодательства.

Вопросы чаще возникают вокруг сопутствующих обстоятельств.

Допустим, собственник приобрёл апартаменты в Дубае в 2023 году, некоторое время сдавал их в аренду, а затем продал.

Для налоговой оценки имеют значение несколько обстоятельств:

• За счёт каких средств приобретался объект?
• Через какие банковские счета проводились расчёты?
• Получал ли собственник доход от аренды?
• Возникли ли налоговые последствия при продаже?
• Где собственник являлся налоговым резидентом в соответствующие периоды?
• Были ли выполнены применимые обязанности по декларированию и отчётности?

Ответы зависят от конкретной ситуации. Поэтому важно не только знать, кому принадлежит объект, но и понимать, насколько документальная история недвижимости соответствует фактическим операциям и исполненным обязательствам.

Нужно ли сообщать российской налоговой о квартире или вилле в Дубае?

Само по себе владение зарубежной недвижимостью обычно не создаёт для частного собственника отдельной обязанности уведомлять ФНС именно о наличии объекта.

Однако связанные с недвижимостью операции могут создавать другие обязательства.

Зарубежные банковские счета

В зависимости от применимых норм валютного законодательства у физического лица может возникать обязанность уведомлять налоговый орган об открытии зарубежного счёта и представлять отчётность по нему.

При этом законодательство предусматривает исключения, в том числе связанные с продолжительностью нахождения за пределами России.

Доходы от аренды или продажи

Если собственник является налоговым резидентом России, зарубежные доходы могут подлежать налогообложению в РФ.

При этом необходимо учитывать характер дохода, налоговый период, применимые вычеты, льготы и положения международных соглашений.

Владение через иностранную компанию

Если недвижимость оформлена на компанию, у российского налогоплательщика при выполнении установленных условий могут возникать обязанности по уведомлению об участии в иностранной организации и по правилам о контролируемых иностранных компаниях (КИК).

Не каждая иностранная компания автоматически становится КИК конкретного физического лица. Имеют значение участие, контроль, резидентство и другие обстоятельства.

Таким образом, владение зарубежной недвижимостью и обязанности по отчётности о связанных с ней счетах, компаниях и доходах — разные правовые вопросы. Их необходимо оценивать отдельно.

А если у собственника российский паспорт, но он постоянно живёт за границей?

Российское гражданство и налоговое резидентство — не одно и то же.

Человек может иметь российский паспорт, проживать в ОАЭ и при определённых обстоятельствах не являться налоговым резидентом России.

И наоборот: наличие резидентской визы ОАЭ само по себе не означает автоматической утраты налогового резидентства РФ.

В международном обмене финансовой информацией важную роль играет именно налоговое резидентство владельца счёта.

Поэтому для двух собственников с одинаковым гражданством последствия могут существенно различаться.

Особенно внимательно этот вопрос стоит оценивать предпринимателям, которые живут между несколькими странами, продолжают владеть российским бизнесом и одновременно приобретают активы за рубежом.

Недвижимость через компанию или фонд: что меняется для собственника?

Этот вопрос особенно актуален для владельцев значительного капитала, предпринимательских семей и Family Offices.

Предположим, недвижимость в Дубае оформлена непосредственно на физическое лицо.

В этом случае именно оно указано собственником объекта в соответствующих регистрационных документах. Связь между человеком и недвижимостью существует на уровне зарегистрированного права собственности.

Но ситуация выглядит иначе, если недвижимость принадлежит компании или фонду.

Юридическим собственником объекта может выступать самостоятельная структура, а не физическое лицо напрямую.

Интересы человека в отношении недвижимости определяются уже через его участие в компании, полномочия, контроль или права бенефициара.

Это принципиальное различие.

Что это означает с точки зрения раскрытия информации?

При прямом владении сведения о зарегистрированном собственнике непосредственно связывают физическое лицо с конкретным объектом.

При владении через компанию или фонд такая связь устроена иначе.

Из информации о зарегистрированном собственнике недвижимости не обязательно следует, какое именно физическое лицо контролирует структуру или получает от неё выгоду.

Для установления этой связи могут потребоваться дополнительные сведения: корпоративные документы, информация о контролирующих лицах, регистрационные и банковские данные.

Это означает, что прямое владение недвижимостью и владение через юридическую структуру могут предполагать разные механизмы установления связи между активом и конечным бенефициаром.

При этом компания или фонд не гарантируют анонимности.

В ОАЭ действуют требования к раскрытию информации о бенефициарных владельцах. Банки также обязаны идентифицировать соответствующих контролирующих лиц в предусмотренных законом случаях.

Сведения могут быть доступны уполномоченным государственным органам и передаваться в рамках применимых механизмов международного сотрудничества.

Поэтому нельзя утверждать, что оформление недвижимости на компанию или фонд автоматически исключает возможность получения информации о конечном владельце.

Но столь же неправильно считать, что прямое владение и владение через структуру юридически ничем не отличаются.

Структура меняет характер прав на актив, порядок управления им и состав информации, необходимой для установления связи между объектом и физическим лицом.

Конкретные последствия зависят от типа структуры, юрисдикции, её документов и фактических обстоятельств.

Почему владение через компанию или фонд может быть выгоднее?

Главная ценность правильно организованной структуры не ограничивается вопросами раскрытия информации.

Она заключается в возможности выстроить более устойчивую и управляемую систему владения активами.

Рассмотрим несколько ситуаций.

1. Разделение владения и управления

Семья владеет несколькими объектами недвижимости в разных странах.

При прямом владении каждый объект может быть оформлен на отдельного члена семьи, что усложняет принятие решений, передачу прав и управление портфелем.

Структура может позволить установить единые правила управления активами, распределить полномочия и определить, кто отвечает за принятие ключевых решений.

2. Преемственность семейного капитала

Собственник хочет заранее определить, каким образом недвижимость и другие активы будут использоваться следующим поколением.

При непосредственном владении переход прав может потребовать отдельных юридических процедур в каждой стране.

Правильно организованная структура в определённых обстоятельствах позволяет заранее закрепить правила управления, контроля и передачи экономических интересов.

Это особенно важно для предпринимательских семей и семейных офисов.

3. Управление несколькими активами

Когда недвижимость, корпоративные доли и другие активы находятся в нескольких юрисдикциях, собственнику важно понимать общую структуру владения.

Юридическая структура может помочь организовать управление портфелем и согласовать отношения между участниками.

Однако её создание должно иметь реальную деловую и семейную цель, а не быть формальным добавлением компании между человеком и имуществом.

4. Гибкость при изменении обстоятельств

Со временем могут измениться налоговое резидентство собственника, состав семьи, планы по продаже объектов или структура действующего бизнеса.

Правильно выбранная конструкция владения может облегчить адаптацию к этим изменениям.

При этом компания или фонд могут создавать дополнительные расходы, обязанности и налоговые последствия. Поэтому преимущества необходимо оценивать применительно к конкретной ситуации.

Смысл структурирования — не просто оформить недвижимость на другое лицо, а создать понятную систему прав, контроля и управления капиталом.

Почему структуру владения лучше продумывать заранее?

Нередко собственник принимает решение о покупке недвижимости отдельно от остальных вопросов.

Сначала приобретается объект. Затем открывается банковский счёт. Позже появляется компания. Спустя несколько лет возникает необходимость передать часть имущества членам семьи или изменить налоговое резидентство.

В результате отдельные решения, каждое из которых когда-то казалось удобным, могут образовать сложную и не всегда согласованную структуру.

Проблемы становятся заметны в момент продажи, наследования, банковской проверки или запроса налоговых органов.

Поэтому при существенных зарубежных активах полезно оценивать не только отдельный объект, но и всю систему владения.

Кто контролирует активы? Как документируются операции? Какие обязательства возникают в разных юрисдикциях? Что произойдёт при изменении обстоятельств?

Ответы на эти вопросы могут иметь большее значение, чем выбор конкретной компании или фонда.

Отдельного внимания заслуживает новое соглашение между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения, которое применяется с 1 января 2026 года. Его положения необходимо учитывать при оценке соответствующих трансграничных доходов и механизмов налогового взаимодействия.

Что собственнику стоит проверить уже сейчас?

Даже если налоговые органы пока не направляли никаких запросов, полезно оценить несколько обстоятельств.

• Как оформлено владение? Недвижимость принадлежит физическому лицу, компании, фонду или другой структуре? Кто юридически владеет активом и кто осуществляет контроль?
• Как финансировалось приобретение? Сохранились ли договоры, банковские документы и подтверждения происхождения средств?
• Были ли доходы от объекта? Аренда, продажа, другие поступления. Как они учитывались и какие налоговые обязательства могли возникнуть?
• Как менялось налоговое резидентство? В каких странах собственник являлся налоговым резидентом в соответствующие периоды?
• Соответствуют ли документы фактической структуре владения? Согласуются ли корпоративные документы, сведения банков, регистрационные данные и представленная отчётность?

Если официальный запрос уже получен, необходимо внимательно оценить его содержание, правовые основания, сроки ответа и состав запрашиваемых документов.

Ответ должен опираться на документы и реальные обстоятельства, а не на предположения о том, какие сведения уже известны налоговому органу.

Главный вывод

Сообщения о запросах российских налоговых органов по недвижимости в Дубае не означают, что каждому владельцу зарубежной квартиры необходимо срочно менять способ владения.

Но они показывают, насколько важно учитывать взаимосвязь между недвижимостью, банковскими счетами, компаниями, налоговым резидентством и личными обстоятельствами собственника.

Прямое владение и владение через компанию или фонд — разные юридические конструкции.

Они отличаются распределением прав, порядком управления, требованиями к раскрытию информации и возможными налоговыми последствиями.

Правильно организованная структура владения может быть важным инструментом защиты законных интересов собственника, управления капиталом и обеспечения преемственности.

Главное — чтобы структура соответствовала реальным задачам, а не создавалась только ради формального усложнения владения.

Dextra Linea Advisory работает с вопросами международного структурирования владения, фондами, корпоративными структурами и проектами в ОАЭ. Если у вас есть недвижимость или другие активы за рубежом, можно начать с обсуждения существующей структуры владения, её целей и обстоятельств, которые требуют внимания. Связанные направления практики: «Владение и фонды» и «Присутствие в ОАЭ».

Источники

• РБК, 28 октября 2026 года — материал о запросах ФНС по сделкам с недвижимостью россиян в ОАЭ.
• ФНС России — разъяснения об автоматическом обмене финансовой информацией, зарубежных счетах и иностранных компаниях: nalog.gov.ru.
• Министерство финансов ОАЭ — Common Reporting Standard (CRS): mof.gov.ae.
• Соглашение между Россией и ОАЭ об устранении двойного налогообложения от 17 февраля 2025 года; ратифицировано Федеральным законом от 7 июля 2025 года № 189-ФЗ, применяется с 1 января 2026 года.
• Нормативные акты ОАЭ о раскрытии конечных бенефициарных владельцев — постановление Кабинета министров № 109 от 2023 года.

Материал подготовлен по состоянию на 1 ноября 2026 года, носит информационный характер и не является индивидуальной юридической или налоговой консультацией.